设为首页|加入收藏|加入桌面|网站地图|RSS

东方法眼 [dffyw.com]

 

请选择搜索分类 全站资讯图片下载视频

已有契约的房屋执行

2017年11月30日11:21 东方法眼李正芳 评论字号:T|T

核心提示:当房屋负有契约,并未过户登记,第三人可否要求执行?相关司法解释以房屋登记为起点,以占有付全款未过户无错为落脚点,来解决执行难的问题,相关

  当房屋负有契约,并未过户登记,第三人可否要求执行?相关司法解释以房屋登记为起点,以占有付全款未过户无错为落脚点,来解决执行难的问题,相关司法解释亦成了为执行异议之诉中能否阻却执行的标准。

  但在实践中,上述标准也会被突破或者放弃,如最高人民法院(2015)民一终字第150号)案就认为“最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若千问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定就应当在如下意义上理解,即符合这些规定所列条件的,执行异议能够成立;不满足这些规定所列条件的,异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。异议是否成立,应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断,从而确定异议人的权利是否能够排除执行。”

  以上两种形式的交锋,反映对公平正义的不同标准,也反映审执出发的角度不一样。但不管如何,均应当依照法律规定。上述情形,一种出于最高人民法院司法解释,一种出于最高人民法院的终审判决,一个是在司法中必须遵守的意见,一个是仅供参考。但不可否认的是,判决否认了司法解释或者说扩充了司法解释,这本身属于一种的违法的行为(最高人民法院关于司法解释工作的规定第五条 最高人民法院发布的司法解释,具有法律效力。)。既然用判决的形式宣之于全国,也可以认为最高法院已经允许,其他法院可以将此视作相关司法解释的补充或完善。

  如果停留在司法解释的层面,上述的理解可以解决在执行异议之诉中的矛盾。但法律是一个整体,就此层面的考量,得出的结论,才是合理合法的,才能最大限度的保护权利者的合法权益。

  房屋份属物权中不动产,而不动产按物权法第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

  由上可以确知,合同行为与物权行为系两个法律行为,而要完整获得物权,除开物权的特殊取得外,二个行为缺一不可。权利的双轨制在执行中出现了麻烦。如果签订一个合同并未履行交付房屋的行为,如果被执行怎么办,如果有合同有交付未登记怎么办,如果有合同有交付未登记且未付款或未付全款怎么办?在执行中如何处理房屋。

  按照物权法“第五条物权的种类和内容,由法律规定。第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。”房屋的转让未进行登记,依法不能产生物权变动的效力,生造出一个特殊的物权期待权,没有法律依据,所以,即使占有未登记,房屋的产权仍然未发生改变。所以,前述最高人民法院的判决认定可以阻却执行的事实并不是出于物权期待权。

  除开期待权,当然可以执行尚未变更登记的被执行人的房屋。照此理解,则依登记既可判断第三人有无阻却权利。但是如果登记并未反全反映权利主体,则会出现矛盾。一般而言,不动产依登记发生的交易行为,会产生物权变动的效力,但是执行系法院主导的行为,这一行为本身应当比当事人更注意审慎义力,且不适用善意取得。有没有共有人是必须要查清的问题,有没有真实权利人这也是必须了解的问题。当共有人主张房屋权益时,执行也不能依登记进行,当真实权利人主张权利时,执行也不能依登记进行。

  未完成过户登记的房屋,如果存在多份债权,已决在执债权与多份债权的关系如何?先来先得是清偿的原则,按照司法解释,自然人之债,债权人可参与分配,而法人之债则是先执行先得最后可移送破产。而参与分配是必须得有执行依据,由于债务与房屋有关联性,当房屋为执行标的时,可以中止执行,待有关房屋交易的债权人取得执行依据后,一起分配房屋变现的财产。前述最高法院的判决比照买卖合同,将判决已执债权与房屋占有债权比较,构成一房多卖的事实模型,进而采用先占先得的标准。这一思路忽略掉了法院执行中的公权力性质,而且并不是因房屋形成的债权,如此比较,勉强得很且难以服众。不宜采信。

  被执行人房屋为第三人占有,法院径行执行没有法律依据,此所谓法律依据即指生效法律文书,因为依照物权法“第二百四十一条 基于合同关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的,依照有关法律规定。第二百四十二条 占有人因使用占有的不动产或者动产,致使该不动产或者动产受到损害的,恶意占有人应当承担赔偿责任。”,占有是一种法定权益,是否保护,是审判解决的问题,不是执行能够径行认定的。既使有登记,也不能抹杀占有的事实 这一事实的存在,必须通过诉讼解决。换言之,当占有的情形出现时,被执行人的完全物权已得破坏。

  综上,房屋须依登记来执行,在执行中得依法保护共有人权益,真实权利人权益、债权人参与分配的权利、坚持法人财产执行的规定。当房屋占有时,必须通过诉讼回复完整产权或以不破坏占有为基础来进行财产变现。

复制链接| 收藏| 打印