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便宜房为什么不能买?

2010年11月04日08:46 东方法眼 王学堂
   
 

  三水区的萧某在2006年从哥哥手中以2万元购买了一套约70平方米的房产,并办理了过户登记。日前,三水法院根据萧某哥哥前妻的起诉确认了该房屋买卖合同无效。(2010年11月2日佛山日报)

  我们知道,房产是当下公民最重要的生活资料,与民众生活具有密切的联系,对整个社会都具有重大的政治意义、经济意义。因此,世界各国无不规定了严格的公示登记制度,之所以如此,是因为任何当事人设立、移转不动产(物权)都会涉及第三人利益。因此,不动产物权的设立、移转必须本着公开、透明的原则,以利于保护第三人利益、维护交易安全和秩序。我国物权法也规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力(第九条)”、“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明(第十七条)”。

  我们看到,萧某已经持有合法的房产证,而且我们知道,法律并不禁止公民之间的无偿赠与等单方行为,换言之,不用说萧某已经掏了腰包(2万元),即便是受赠与无偿所得法律都不禁止,那为什么而法院偏偏“棒打鸳鸯”不认可这桩交易呢?

  依据婚姻法的规定,夫妻在婚姻关系存续期间购买、建造的房屋为夫妻共同共有财产。共同共有是不确定份额的共有,在共有关系中存续期间,共有人不能划分自己对财产的份额,也不能请求分割共有物。 共同共有人平等地享有权利和承担义务,各共有人对于共有物平等地享有占有、使用、收益、处分权。依据物权法的规定,共同共有关系存续期间,部分共有人未经其他共有人同意不得擅自处分共有财产,一般认定为无效。

  既然一般无效,就有例外。何种情况下例外呢?

  这就是善意取得制度。如果第三人善意、有偿取得该项财产的,应当维护第三人的合法利益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。我国物权法第一百零六条规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让; (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。此为善意取得三要件,缺一不可。

  因此,虽然涉案房产已登记至萧某名下,但由于其知道该房产是其哥嫂共有,其接受该房产的方式系以明显的不合理价格,并非以合理价格转让,故无论其是否知道哥嫂之间的夫妻关系正常与否,其行为均不符合不动产善意取得制度的规定,作为共有人之一的其嫂子自然有权追回该房产。

  本案中法院考虑了萧某与转让人的亲兄弟关系,以及明显的不合理交易价格,特别是萧某称其嫂子对交易知情无法举证等事实,认定其非善意是有合法根据的。

  这也给我们普通人以警示,如何在购买房产时维护自己的权益?我们知道,在中国,由于传统及习惯因素,夫妻财产往往登记于一方名下。这就要求在购买时不但要注意房产的合理价值(防止系犯罪所得的赃物以及受骗),更要注意交易相对方的配偶信息以征得其同意。后一点更须切记,一定要把眼睛睁圆了,不能“雾里看花水中望月”,因为房产对我们来说是大宗重要消费。


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