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基层民警如何处置业主通行与物业收费的冲突?

2010年05月13日14:38 东方法眼李富成 评论字号:T|T
  随着业主不断入住新建小区,业主与物业的冲突越来越多。小区业主与物业冲突起因是业主车辆进出小区应否收费:物业要求业主交费,否则,不能进出小区;业主认为进出自己的小区理所当然,不应交费。冲突的方式表现为:物业组织保安在业主车前阻拦,业主强行冲撞,矛盾升级后,双方或单方报“110”,要求公安机关处理,业主与物业的矛盾就转移到基层民警手上。

  由于此类警情涉及的法律关系比较复杂,基层民警往往不知道如何处置,经常发生处置失当的现象。基层民警要想妥善处理业主通行与物业收费的冲突,首先应当厘清二者的法律关系。

  从法律关系看,小区业主委员会是小区居民自治组织,小区内日常生活的最高权力机关,物业是由业主委员会通过合同形式聘用的组织,根据合同约定从事小区内的日常管理工作,二者是雇主与雇员的关系,双方的权利义务由合同事先约定。

  如果小区依法成立业主委员会,小区业主进出小区是否收费应当根据业主委员会与物业事先签订的合同执行。如果合同约定,可以收费,根据民事活动的意志自治原则,全体业主应当遵守。当个别业主不遵守交费规定,物业采取拦车方式收费,双方或一方报警后,“110”民警应当明确地告知物业,可以根据合同约定,通过诉讼解决他们的冲突,不宜以拦车这种极端方式阻碍业主车辆的进出,不让业主车辆进出小区是不对的。因为,业主车辆进出小区属于宪法上的通行权,属于自然人固有的权利,而收费则属于民事上的权利,以双方有约定为前提。由于通行权的法律位阶高于收费权的法律位阶,当二者发生冲突时,低位阶的法律应当服从于高位阶的法律。所以,遇到此类警情,“110”民警应当优先保证业主的通行权,对物业一方可告知其权利救济的诉讼途径。

  如果小区没有成立业主委员会,物业与业主之间没有签订收费合同,物业收取业主的通行费,如果业主自愿,公安机关不宜干预。如果业主不自愿,保安用强行拦车方式不让其通行,业主打“110”报警。“110”民警可以明确告知保安的行为违法,属于敲诈勒索,情节严重可能构成犯罪,民警应当对保安训诫。如果保安辩解是根据物业经理要求行事的,那么,在查证属实之后,物业经理与保安构成共同违法或犯罪,公安机关应当对其训诫。如果保安拦车的情节严重,履行法定程序后,可对物业经理及保安行政拘留,情节极为严重的,应当依法立案,通过司法程序,追究其刑事责任。

  在民警处警中,物业可能会出示当地物价部门的收费依据,以证明其收费行为的合法性。由于物价部门出具的文件,仅仅是对物业收费标准的一种指导,物价部门无权对第三方设定民事上的权利义务。物业与业主之间权利义务关系,必须通过合同约定。如果物业与业主之间没有签订合同或约定,物价部门收费标准的指导性文件不能免除保安或物业的违法责任。

  “110”民警在处理业主通行权与物业收费权的冲突时,必须充分地理解法律,依法维护双方当事人的权利,努力实现法律效果与社会效果的统一。社区民警应当积极主动地联系相关部门,帮助小区居民早日成立业主委员会,让双方矛盾能够通过业主委员会的合法途径解决,夯实基层社区的稳定根基是基层民警一项重要的政治责任。

  (笔者在撰写本文之前,曾经征求民商法学者的意见,对小区临时物业的收费权与业主的通行权的关系,他们有不同的观点。)
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