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借款合同与房屋买卖合同重叠的法律分析及司法应对

2013年06月20日19:06 东方法眼 黄娥
   
 

核心提示:认定合同当事人的真实意思,探究合同当事人订立合同的真正目的,准确界定案件的性质及准确理解约定条款的内容,实质性关系合同当事人的利益,决定案件处理的公正与否,实为案件处理之根本。

  【摘要】:在实践生活中,合同形形色色、纷繁复杂,远非我们所学的模板化合同那般简单。面对现实生活中的疑难合同案件,法官会尤感棘手。理论应该服务于实践,为实践提供指引。因而,本文采用案例分析型写作模式,择选借款合同与房屋买卖合同重叠的案例为分析对象,以求为司法实践在处理类似案件时总结经验并提供建议。本文一方面从基础法律关系入手,界定该案件的纠纷性质,分析该案合理的处理结果;另一方面由个体窥见一般,从个案的具体分析过程升华一般分析思路,以求有益于司法实践。 本文除引言和结束语外,主要分为三部分: 第一部分为案情介绍,简练地概述了唐某、黄某夫妇诉某房地产公司商品房销售合同纠纷案的基本案件事实、争议焦点及审理结果。在该案中,被告为获取原告的融资而主动提出签订《借款合同》与《商品房买卖合同》两份合同,并在《借款合同》第二章第二条约定被告应在一定期限清偿本息,未在该期限内清偿本息的,则应按照《商品房买卖合同》约定履行合同义务。签订合同后,被告出具房价款收据,收取了原告572万元。而后,被告未按《借款合同》约定清偿本息,原告诉至法院要求被告履行《商品买卖合同》义务。双方就《商品房买卖合同》是从属于《借款合同》的从担保合同抑或独立的买卖合同、《借款合同》第二章第二条约定是否违反流质条款无效的问题,产生争议。一审法院支持了原告的诉求。 第二部分为对该案的具体法律分析。该部分围绕合同双方当事人的两个争议点而展开:第一,界定《商品房买卖合同》是否是独立的合同。探究双方当事人签订合同的目的,双方当事人之所以签订两份合同,在于为同一融资关系提供两种选择模式,以实现各方利益的最大化,均为真实自由意思表现。《商品房买卖合同》条款完备、约定明确,且办理了备案登记。所以,《商品房买卖合同》是独立的合同。第二,分析《借款合同》第二章第二条约定是否是流质条款。该条款与流质条款在形式上有天壤之别,且原被告是以时价交易商品房,完全无适用流质无效规则的可能性与可适性。相反,适用流质条款会助长被告的不诚信之风,并且使原告的融资面临不能受偿的风险,将风险完全不当转嫁给原告,诚不合理。第三,在认定《商品买卖合同》独立有效、《借款合同》第二章第二条约定有效之后,结合案件事实,得出案件的最后处理结果:被告应依约履行《商品房买卖合同》。 第三部分为普适性的启示及建议。无论合同纠纷如何复杂与纠结,只要我们秉承公平正义的理念,从以下几个方面入手,一定可合理地予以解决。第一,全面掌握案件材料,探究合同的真实目的,准确界定合同的性质。第二,尊重当事人的意思自治,不能随意认定当事人自由意志约定的条款无效。第三,平衡当事人的利益关系,合理分配交易风险。上述几个方面并不是截然分开的,司法者应在公平正义最根本的出发点之下综合适用上述原则性准则,践行个案正义,并实现良性之激励与指引。

 

  简要案情:

  被告为获取原告的融资而主动提出签订《借款合同》与《商品房买卖合同》两份合同,并在《借款合同》第二章第二条约定被告应在一定期限清偿本息,未在该期限内清偿本息的,则应按照《商品房买卖合同》约定履行合同义务。签订合同后,被告出具房价款收据,收取了原告572万元。而后,被告未按《借款合同》约定清偿本息,原告诉至法院要求被告履行《商品买卖合同》义务。双方就《商品房买卖合同》是从属于《借款合同》的从担保合同抑或独立的买卖合同、《借款合同》第二章第二条约定是否违反流质条款无效的问题,产生争议。一审法院支持了原告的诉求。

 

  诉争焦点

  1.本案的性质

  原告诉称:原、被告的确签订有借款合同,但同时原、被告双方又签订了《商品房买卖合同》。按照双方约定,如被告不能如约按期偿还借款本息,则应按照商品房买卖合同所约条件履行,将被告开发建设的“某某苑”B幢一层出让给原告,其购房款以被告在原告处的借款抵扣。被告接受原告支付572万元现金时,开列收据为“购房款”,由此可认定被告选择履行的是《商品房买卖合同》。无论是实质要件,还是形式要件,《商品房买卖合同》均符合法律规定,应合法有效。故本案的性质应界定为商品房买卖合同纠纷。被告辩称:《商品房买卖合同》是《借款合同》的担保,根据《担保法》第四十条:“订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有”,故《商品房买卖合同》是无效合同。本案的性质应界定为借贷纠纷。

  2.《商品房买卖合同》的效力是否与《担保法》第四十条存在冲突

  原告诉称:一、《借款合同》、《商品房买卖合同》均是双方的真实意思。其中,《商品房买卖合同》的签订系双方设定在《借款合同》不能履行时的另一种选择,属于履约方式、标的的变更,而非所谓保证。二、《商品房买卖合同》业经房地产管理部门备案登记,应属独立的买卖合同关系且获得公信力与排他力。三、《商品房买卖合同》订立于“5?12”地震后和全球金融危机期间,其时房价倾跌,双方约定价格符合当时市场行情。四、原告的诉讼请求是要求被告履行《商品房买卖合同》,而非请求行使抵押权。因此,《商品房买卖合同》的效力不与《担保法》第四十条存在冲突。被告辩称:抵押房屋的价值明显高于借款,该《商品房买卖合同》不是独立的合同,也不是双方买卖房屋的真实意思表示,只是作为被告向原告借款的抵押担保;双方明知是抵押,在债权没有清偿完毕情况下,不能直接转移抵押物的所有权一。

  (三)一审法院判决要旨

  法院认为:《借款合同》中虽载明了与《商品房买卖合同》的关系,但是《借款合同》与((商品房买卖合同》是两个不同性质的合同,二者之间在法律上不存在其关联性,两个合同均可依法单独成立。原告与被告某房地产公司虽同时签订了《借款合同》和《商品房买卖合同》,但是原告所支付的款项被告是以购房款名义收取的。因此,双方实际履行的是《商品房买卖合同》。被告谭某欲履行《借款合同》而支付了部分利息,但并没有按《借款合同》约定全面履行。而谭某又因涉嫌违法吸收公共存款被监视居住,显然是没有能力承担连带清偿责任。因此,原告为了实现债权,选择请求被告履行《商品房买卖合同》并无不当。因此,本案性质应为商品房买卖合同纠纷。首先,本案诉争的《商品房买卖合同》是原、被告双方在平等、自愿的基础上签订的,该《商品房买卖合同》约定条款包含了《合同法》第十二条规定的八项条款,也符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。在地震和全球金融危机的冲击致房地产销售市场萎靡的情况下,被告为了盘活经济与原告签订的《商品房买卖合同》所约定的价格,符合当时市场行情。而被告又未举证证明原告购买的房屋价格低于市场价的百分之七十,又未在除斥期间行使撤销权。故《商品房买卖合同》合法有效。其次,《担保法》第四十条关于“订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定,是因为《担保法》第四十六条规定“抵押担保的范围包括主债务及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等”。那么,根据交易习惯,当事人在设立抵押权时均要求抵押物的价值大于债务。如果在抵押合同中约定“抵押物的所有权直接转移为债权人所有”,显然致债权与抵押物不对等而有失公平。因此,《担保法》第四十条作出如此规定是体现民法和合同法所遵循的公平性原则。本案诉争的《商品房买卖合同》表面是《借款合同》的保证,但就《借款合同》约定履行期限届满时,被告所欠原告借款本息,用另一种交易行为(商品房买卖)所形成的债务相互抵消的约定,符合《合同法》第一百条的规定,且《商品房买卖合同》明确约定了标的物的价款。而抵押物在没有明确价款的情况下,将所有权直接转移为债权人所有,是不能体现公平和合理的。上述两种行为是不能等同和混淆的。因此,该《商品房买卖合同》的效力并不与《担保法》第四十条存在冲突。终上所述,原、被告在平等、自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》,其内容没有违反法律和行政法规禁止性规定,该合同合法有效。根据《合同法》第八条规定,依法成立的合同受法律有效保护。而被告法定代表人因涉嫌违法吸收公共存款被监视居住,某房地产公司亦无清偿能力,现三被告又以《商品房买卖合同》无效为由进行抗辩,明显是恶意逃避债务。被告的行为严重违背了诚实信用原则,故三被告的抗辩理由,本院不予以支持。原告已按合同约定支付给被告某房地产公司购房款392.1万元,被告应当全面履行合同义务,将原告购买的房屋立即交付与原告。目前,一该案被告不服一审判决,已经向某市中级人民法院提起上诉,此案正在审理当中。


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