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人防地下室车位收益权归谁?

2018年06月22日09:10 东方法眼 温跃
   
 

核心提示:小区的人防地下室及其设备是否属于国防资产呢?产权是否属于国有呢?《物权法》笑而不语。你猜,你猜,你再猜!

  1、据媒体报道,无锡市梁溪区人民法院历经一年多调查取证、十余次开庭审理,于2017年3月作出判决,认为小区人防工程的建筑成本已分摊到地面商品房购房款中,人防工程的建设成本随着商品房的销售、业主购房的完成,实际已转化为金马国际花园全体业主承担,所以地下人防车位收益权应当归全体业主。2018年5月,无锡市中级人民法院作出终审判决,驳回原告无锡市益多投资发展集团有限公司上诉,维持了梁溪区人民法院的原审判决。

  2、无锡梁溪区法院的这个判决肯定是错误的,无锡中院竟然维持原判,让人大跌眼镜。

  3、问题出在物权法物权法立法时,各方利益争夺激烈,在人防车位问题上,代表开发商的利益集团获得立法优势。

  4、物权法五十二条:“国防资产属于国家所有。”商品房小区的人防地下室及其设备是否属于国防资产呢?产权是否属于国有呢?《物权法》笑而不语。你猜,你猜,你再猜!

  5、其实,只要物权法不明确规定人防地下室产权归业主共有,对于开发商利益集团来说,就取得了物权法立法上的胜利。因为《中华人民共和国人民防空法》已有立法上对开发商有利的规定存在了。

  6、《人民防空法》第二十二条:“城市新建民用建筑,按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室”。可见,商品房小区的人防地下室属于人民防空工程。

  7、《人民防空法》第五条:“国家鼓励支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人防工程建设;人民防空工程平时有投资者使用管理,收益归投资者所有”。

  8、人民防空法明确规定了人防地下室的收益权归属,其虽没有明确规定人防地下室产权归国有,但开发商们并不在乎人防地下室的产权归属,他们要的是“谁投资谁收益”这个符合中国国情的实用主义说法。

  9、商品房小区的人防地下室显然是开发商在其购买的土地建造的。毫无疑问,开发商是人防地下室的建造者、投资者。

  10、问题是开发商建成商品房小区后,在销售商品房时,是否同时意味着把人防地下室的收益权赠送给商品房的业主了呢?有合同约定了赠与吗?显然没有。

  11、在此,适用民法上的主从物一同转移的规定也是极其勉强的。因此,有人想到了人防地下室的建造成本问题。其实,2000年前后南京建邺法院好像就有一个判决以建造成本打入房价,判定小区地下室(还不是人防地下室)的停车位所有权归全体业主所有。这个判决显然是错误的。

  12、我在很多年前,就在一篇文章中批评建邺法院的这个判决(参见《建筑物区分所有权的共有部分--一个看似馅饼的陷阱  》(温跃))。商品房的建造成本与房价、与产权没有法律上的关联。你购买一台电脑,生产商可能把生产车间的建造成本打入电脑售价,但你购买电脑后,只是得到这台电脑的所有权,而不会得到生产这台电脑的生产车间的产权。尽管生产车间的建造成本打入了这台电脑。

  13、结论是:经济学的成本,不能决定法律上的产权。即使开发商把地下室或人防地下室的建造成本打入商品房建造成本,但开发商卖给你的只是单元房,除非有合同明示,否则不包括地下室停车位或人防地下室停车位。

  14、无锡梁溪区法院在重复南京建邺法院十几年前的审判错误。遗憾的是无锡中院竟然二审维持原判。显然,无锡法官没空阅读我曾经写过的文章,尽管那篇文章在网络上广为流传。

  15、我支持物权法直接规定小区的地下室和人防地下室产权归全体业主所有。可惜物权法立法时没有这样规定,而是被开发商利益集团挟持立法成:规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。(物权法七十四条)。

  16、七十四条立法上极其猥琐,它不直接说明规划的车位和地下车库的产权归谁,而是转弯抹角地立法规定属于开发商。这是开发商利益集团在物权法立法时的巨大公关成功。

  17、我这篇文章是表明在物权法现有立法状态下,不能根据人防地下室或非人防地下室的建造成本打入房价来认定人防地下室的收益权或非人防地下室的产权归全体业主所有。


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