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执行中对房屋现状处置的喜与忧

2017年12月07日11:16 东方法眼 评论字号:T|T

核心提示:自从2012年《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》适用以来,对解决执行难起

  自从2012年《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》适用以来,对解决执行难起到了很好的作用。对其中第三项“现状处置的”规定,从不理解到全方位适用,解决了不少执行难的问题。此为喜。但这一执行行为的合法性受到了学者的普遍诟病,此为忧。在这里,说忧不说喜。

  所谓现状处置,系指将不能办理登记的房屋执行给申请人,至于将来不能登记的风险由其自负或者由申请人去完成登记。对这样的处置笔者有如下法律考量。

  1、不能登记的房屋不是物权。

  依据物权法“第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。”,现状处置的房屋不具有物权属性,也就是说在法律上不具有财产属性,而在实际生活中,房屋的功能却是一样不缺,可以居住,可以出租。

  2、依现状处置的房屋无法确定价值。

  不能设立登记的房屋,在法律上没有价值可言,虽然可以比照登记之房屋予以价值鉴定,但是这一鉴定的合法性不存在,因为鉴定对象不合法性,产生的结论当然不具有合法性。一个没有价值的房屋如何依现状处置,颇费思量。

  3、房屋的确权裁定能否作出

  依照物权法司法解释一“第七条 人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书,以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书,应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”依现状处置属于以物抵债的情形,应当作出裁定。当一个房屋无法进行登记的时候,能否作出抵债裁定,答案是否定的,当然不能,因为法律适用是生活的一部分,在现实生活中不能实现的财产权,在法律上同样不予保护。所以,依现状处置不会出现以屋抵债的裁定。

  4、将登记责任交由权利人承担没有法律依据

  “买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋,后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责”,这个规定不消说是违反相关规定的,不动产登记条例中找不到这样的规定,不能登记的房屋,负什么责?而且如果能作出抵债裁定的现状处置应当依法可以登记,而且这个登记的责任在于登记机构,不在于权利人,权利人只是申请的主体或单方或双方申请。

  5、依现状处置的本质

  本质不在物权在债权。当非法建筑用于出租时,所收租金应当依法保护,这点自无疑义。当具有房屋功能的建筑在法律上不能成为物时,用其功能换取对价,并无不当。比如,现状处置的房屋在处置后用来出租获得收入冲减债权,当然是可以的,也是提倡的。照此思考,当依现状处置后,出现法定情形不能继续获利时,如果债权还有余额没有得到清偿,应当继续执行。而不是以执行终结为由,不再恢复执行。

  综上,依现状处置房屋,解决执行难,并无不当,应当注意的是,不得与法律规定发生冲突,使执行行为丧失法律基础。而且,如果发生了不能获利的法定情形后,债权余额应当恢复执行。

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